第21章 合肥
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孙建明发来的资料比陆川预想的厚。
合肥那座广场的资料包下载完之后整整四十多页，比绍兴那份详尽得多。陆川打印出来摊在办公室桌面上，从头到尾翻了一遍，花了将近一个小时。
合肥广场位于包河区，体量六万平出头，跟绍兴相当。表面数据不算特别亮眼——近一年营收约六千六百万，空置率百分之七点三，比行业平均水平高了不少，目前可租面积里有一整层的约两千平长期空置。但孙建明的附注里写了三个字：看地段。
陆川把资料翻到区位分析那一页，对照着地图看了很久。合肥广场的选址在包河区成熟居住片区的核心位置，周边一公里半径内覆盖了十几个大型住宅小区，常住人口保守估计超过十五万。而且附近没有大型竞品商业体，最近的一个购物中心在将近三公里外。这个区位理论上不应该有七点三的空置率。
问题在哪？他把后续资料逐页翻下去，慢慢找到了原因。合肥广场在过去两年里经历了三次招商负责人的更换，每一任来了之后都推一套新打法，没有一个人坚持超过半年。业态方向变来变去，餐饮区改了一半停了，儿童区建了一半换了品牌，整个广场像被拆了一半又装了一半的半成品，商户无所适从，口碑也散了。
但底子是好的。选址极佳，建筑硬件也是万达第三代的标准配置，中庭宽敞、动线清晰、外街预留了足够的户外经营空间。唯一的病是没人管好过，而这恰恰是陆川最擅长的领域——他在万达四年做的最多的就是修修补补、重整旗鼓。
他把资料合上，给方伟打了电话：合肥那个项目，我要亲自去看。你安排一下，下周二去合肥，周三回来。
挂了电话他又想了想，给孙建明回了一条消息：合肥的资料看完了。下周二我去现场踩一下，看完之后给孙总答复。
孙建明很快回过来：看了就知道为什么我特意标注了。不急，你慢慢看。
周末两天陆川没有加班。周六下午他陪林珊去了趟超市，两个人推着购物车在货架之间慢慢走，买了一堆菜和水果，然后回她家做饭。周日上午他睡了个懒觉，十点多才醒，躺在床上刷了一会儿手机，看到李敏在群里发了几张绍兴广场新入驻铺位的装修照片，赵乾在底下回了几个竖大拇指的表情。一切都慢悠悠的，像夏天的尾巴在眼前缓缓摊开。
周二早上，陆川坐高铁去了合肥。从杭州到合肥不到两小时，他在车上把孙建明给的资料又过了一遍，重点标注了空置率最高的三层和地下一层。车到站之后他打了个车直接去广场，到的时候是上午十点多，商场刚开门不久。
合肥万达广场的外立面跟绍兴差不多，米色石材配深色玻璃，但万达标牌擦得比绍兴的干净，看得出物业保洁做得还不错。陆川从正门进去，先在一楼转了一圈。一层主力店正常营业，超市和快时尚品牌的客流还可以，但中庭区域明显缺乏活动感，连一个促销堆头都没有，整个空间空荡荡的。
他上了二楼。二楼以零售为主，空铺不多，但有几个铺位的门头写着两个字，玻璃门上贴着物业的联系电话。他拿出手机拍了照，继续往上走。
三楼的场景让他的脚步慢了下来。整层楼大约两千五百平，分成了两个区域——一半是餐饮，开着五六家店；另一半是用围挡拦着的施工区域，从围挡的破旧程度看至少已经围了半年以上。餐饮区那五六家店里有三家是空的，门头招牌还在但里面已经搬空了，只剩下灰扑扑的地板和天花板。
陆川站在三楼的围栏边看了一会儿，脑子里快速跑着数据分析。三层两千五百平的空间，实际利用的只有一半都不到，大量面积在闲置。但这层的位置很好，一楼的客流可以通过扶梯带上来，而且从落地窗能看到外面的城市天际线，视野开阔，做餐饮和休闲业态天然有优势。把它空着太可惜了。
他继续往上走。四层的业态更杂，有一家影城在经营，但影城的门口贴着设备升级暂停营业的告示，告示上的日期是三个月前的。旁边还有一家健身房在正常营业，另外几间空铺有的贴着招租电话，有的直接锁着门。
走完整座广场花了一个多小时。陆川又回头去地下一层看了看——地下一层连着停车场，有几家快餐店和一家小超市，生意还行，但动线设计有问题，从停车场出来的顾客很容易错过入口，客流转化率低。
他用手机拍了几十张照片，在笔记本上记了整整两页的观察笔记。空铺位置、动线问题、业态短板、物业细节……每一个他发现的问题旁边都标注了可能的解决方向。
从广场出来的时候中午刚过。陆川在附近找了家面馆坐下来吃午饭，一边等面一边把手机里拍的照片翻来覆去地看。合肥广场的问题比绍兴严重，但也比绍兴好修，因为它的底子干净——没有什么历史遗留的人情合同，没有什么复杂的股权纠纷，纯粹就是管理失控导致的一盘散沙。只要有一个人愿意花时间重新规划招商方向、把空置面积填满、把各楼层之间的业态衔接梳理清楚，半年之内就能回到健康状态。
他把面吃完结了账，然后站在面馆门口给方伟发了条消息：看完了。值得拿。你让赵冬梅那边重新预估一下收购资金和改造投入的合并预算，尽量把改造费用也打包进去。另外帮我跟孙总那边确认一下这套资产是否有其他买家在同时接触。
方伟很快回复：了解。我同步做资金方案和消息确认。
陆川收起手机往高铁站走。下午的阳光把整条街照得白晃晃的，路边的梧桐叶在风里翻动着浅绿色的背光面。路过广场正门口的时候他又停了一下，站在马路对面看着万达红色的标牌在正午的阳光下反射着光，安静而克制。
这座广场现在很安静，客流稀稀落落的，但它底下埋着的能量没有散掉，只是没有人去把它激活。
他转身继续往高铁站方向走的时候心情比来的时候明朗了一些。三个月前的他看到这种的广场会本能地回避——因为那意味着大量的精力和时间成本。但现在的他看到这些空置的铺位和灰扑扑的围挡，反而觉得那就是可以落笔去画的空白画布。
回到杭州已经傍晚了。方伟在公司等着他，手里拿着刚才打印出来的几页预算草稿。两个人坐下来把合肥广场的收购和改造合并成本粗略算了一笔——收购价大概十亿上下，改造投入如果分两个阶段进行大约需要一到两个亿。总盘子十二亿左右，在他目前的资金承受范围内。
陆总，方伟把预算表最后一行指给他看，如果这套拿下之后，我们的万达广场数量就到了五座。加上四家影城和小贷公司，整体资产摊子铺得比之前大多了。团队那边需要再增加一整个招商组，至少五到六个人，专门做新广场的租户填充。
你负责招人。把预算报上来我批。
方伟点头走了。陆川坐在办公室里看着窗外彻底暗下来的天空发了会儿呆。五座广场。四家影城。一家小贷公司。摊子确实在越铺越大，但每一次新增资产他都在同步加固管理能力——李敏在绍兴已经能独立做决策了，赵乾在嘉兴硬生生把一个半死不活的楼层盘活了，方伟在总部统筹大局越来越自如。这个团队在跟着资产一起长大。
手机亮了。林珊发来一条大理民宿的链接，说这家评分很高你帮我看看房间。陆川点进去翻了翻照片，院子里养了两只猫，屋顶露台能看到洱海的一角，床品是亚麻色的，阳光从窗户里洒进来铺了一地。
他回了一个字：
锁屏之前他又看了一遍那张民宿的照片。亚麻色的床单，阳光，洱海的一角。十号出发，还有十几天。
他靠在椅背上，脑子里同时转着三件事——合肥广场的收购计划、团队扩招的方案、还有十几天后那趟旅行。他把这三件事在心里并排放了放，觉得哪一件都不急、哪一件都能做好，就站起来关了灯走出了办公室。
创意园里的路灯照常亮着，老樟树的叶子在晚风里沙沙地响。他走在树下往出租屋方向走，步子比平时慢了一些，嘴角带着自己都没察觉的弧度。
合肥。大理。还有很多很多地方要去。
他在心里跟自己说了一句——慢慢来。
孙建明发来的资料比陆川预想的厚。
合肥那座广场的资料包下载完之后整整四十多页，比绍兴那份详尽得多。陆川打印出来摊在办公室桌面上，从头到尾翻了一遍，花了将近一个小时。
合肥广场位于包河区，体量六万平出头，跟绍兴相当。表面数据不算特别亮眼——近一年营收约六千六百万，空置率百分之七点三，比行业平均水平高了不少，目前可租面积里有一整层的约两千平长期空置。但孙建明的附注里写了三个字：看地段。
陆川把资料翻到区位分析那一页，对照着地图看了很久。合肥广场的选址在包河区成熟居住片区的核心位置，周边一公里半径内覆盖了十几个大型住宅小区，常住人口保守估计超过十五万。而且附近没有大型竞品商业体，最近的一个购物中心在将近三公里外。这个区位理论上不应该有七点三的空置率。
问题在哪？他把后续资料逐页翻下去，慢慢找到了原因。合肥广场在过去两年里经历了三次招商负责人的更换，每一任来了之后都推一套新打法，没有一个人坚持超过半年。业态方向变来变去，餐饮区改了一半停了，儿童区建了一半换了品牌，整个广场像被拆了一半又装了一半的半成品，商户无所适从，口碑也散了。
但底子是好的。选址极佳，建筑硬件也是万达第三代的标准配置，中庭宽敞、动线清晰、外街预留了足够的户外经营空间。唯一的病是没人管好过，而这恰恰是陆川最擅长的领域——他在万达四年做的最多的就是修修补补、重整旗鼓。
他把资料合上，给方伟打了电话：合肥那个项目，我要亲自去看。你安排一下，下周二去合肥，周三回来。
挂了电话他又想了想，给孙建明回了一条消息：合肥的资料看完了。下周二我去现场踩一下，看完之后给孙总答复。
孙建明很快回过来：看了就知道为什么我特意标注了。不急，你慢慢看。
周末两天陆川没有加班。周六下午他陪林珊去了趟超市，两个人推着购物车在货架之间慢慢走，买了一堆菜和水果，然后回她家做饭。周日上午他睡了个懒觉，十点多才醒，躺在床上刷了一会儿手机，看到李敏在群里发了几张绍兴广场新入驻铺位的装修照片，赵乾在底下回了几个竖大拇指的表情。一切都慢悠悠的，像夏天的尾巴在眼前缓缓摊开。
周二早上，陆川坐高铁去了合肥。从杭州到合肥不到两小时，他在车上把孙建明给的资料又过了一遍，重点标注了空置率最高的三层和地下一层。车到站之后他打了个车直接去广场，到的时候是上午十点多，商场刚开门不久。
合肥万达广场的外立面跟绍兴差不多，米色石材配深色玻璃，但万达标牌擦得比绍兴的干净，看得出物业保洁做得还不错。陆川从正门进去，先在一楼转了一圈。一层主力店正常营业，超市和快时尚品牌的客流还可以，但中庭区域明显缺乏活动感，连一个促销堆头都没有，整个空间空荡荡的。
他上了二楼。二楼以零售为主，空铺不多，但有几个铺位的门头写着两个字，玻璃门上贴着物业的联系电话。他拿出手机拍了照，继续往上走。
三楼的场景让他的脚步慢了下来。整层楼大约两千五百平，分成了两个区域——一半是餐饮，开着五六家店；另一半是用围挡拦着的施工区域，从围挡的破旧程度看至少已经围了半年以上。餐饮区那五六家店里有三家是空的，门头招牌还在但里面已经搬空了，只剩下灰扑扑的地板和天花板。
陆川站在三楼的围栏边看了一会儿，脑子里快速跑着数据分析。三层两千五百平的空间，实际利用的只有一半都不到，大量面积在闲置。但这层的位置很好，一楼的客流可以通过扶梯带上来，而且从落地窗能看到外面的城市天际线，视野开阔，做餐饮和休闲业态天然有优势。把它空着太可惜了。
他继续往上走。四层的业态更杂，有一家影城在经营，但影城的门口贴着设备升级暂停营业的告示，告示上的日期是三个月前的。旁边还有一家健身房在正常营业，另外几间空铺有的贴着招租电话，有的直接锁着门。
走完整座广场花了一个多小时。陆川又回头去地下一层看了看——地下一层连着停车场，有几家快餐店和一家小超市，生意还行，但动线设计有问题，从停车场出来的顾客很容易错过入口，客流转化率低。
他用手机拍了几十张照片，在笔记本上记了整整两页的观察笔记。空铺位置、动线问题、业态短板、物业细节……每一个他发现的问题旁边都标注了可能的解决方向。
从广场出来的时候中午刚过。陆川在附近找了家面馆坐下来吃午饭，一边等面一边把手机里拍的照片翻来覆去地看。合肥广场的问题比绍兴严重，但也比绍兴好修，因为它的底子干净——没有什么历史遗留的人情合同，没有什么复杂的股权纠纷，纯粹就是管理失控导致的一盘散沙。只要有一个人愿意花时间重新规划招商方向、把空置面积填满、把各楼层之间的业态衔接梳理清楚，半年之内就能回到健康状态。
他把面吃完结了账，然后站在面馆门口给方伟发了条消息：看完了。值得拿。你让赵冬梅那边重新预估一下收购资金和改造投入的合并预算，尽量把改造费用也打包进去。另外帮我跟孙总那边确认一下这套资产是否有其他买家在同时接触。
方伟很快回复：了解。我同步做资金方案和消息确认。
陆川收起手机往高铁站走。下午的阳光把整条街照得白晃晃的，路边的梧桐叶在风里翻动着浅绿色的背光面。路过广场正门口的时候他又停了一下，站在马路对面看着万达红色的标牌在正午的阳光下反射着光，安静而克制。
这座广场现在很安静，客流稀稀落落的，但它底下埋着的能量没有散掉，只是没有人去把它激活。
他转身继续往高铁站方向走的时候心情比来的时候明朗了一些。三个月前的他看到这种的广场会本能地回避——因为那意味着大量的精力和时间成本。但现在的他看到这些空置的铺位和灰扑扑的围挡，反而觉得那就是可以落笔去画的空白画布。
回到杭州已经傍晚了。方伟在公司等着他，手里拿着刚才打印出来的几页预算草稿。两个人坐下来把合肥广场的收购和改造合并成本粗略算了一笔——收购价大概十亿上下，改造投入如果分两个阶段进行大约需要一到两个亿。总盘子十二亿左右，在他目前的资金承受范围内。
陆总，方伟把预算表最后一行指给他看，如果这套拿下之后，我们的万达广场数量就到了五座。加上四家影城和小贷公司，整体资产摊子铺得比之前大多了。团队那边需要再增加一整个招商组，至少五到六个人，专门做新广场的租户填充。
你负责招人。把预算报上来我批。
方伟点头走了。陆川坐在办公室里看着窗外彻底暗下来的天空发了会儿呆。五座广场。四家影城。一家小贷公司。摊子确实在越铺越大，但每一次新增资产他都在同步加固管理能力——李敏在绍兴已经能独立做决策了，赵乾在嘉兴硬生生把一个半死不活的楼层盘活了，方伟在总部统筹大局越来越自如。这个团队在跟着资产一起长大。
手机亮了。林珊发来一条大理民宿的链接，说这家评分很高你帮我看看房间。陆川点进去翻了翻照片，院子里养了两只猫，屋顶露台能看到洱海的一角，床品是亚麻色的，阳光从窗户里洒进来铺了一地。
他回了一个字：
锁屏之前他又看了一遍那张民宿的照片。亚麻色的床单，阳光，洱海的一角。十号出发，还有十几天。
他靠在椅背上，脑子里同时转着三件事——合肥广场的收购计划、团队扩招的方案、还有十几天后那趟旅行。他把这三件事在心里并排放了放，觉得哪一件都不急、哪一件都能做好，就站起来关了灯走出了办公室。
创意园里的路灯照常亮着，老樟树的叶子在晚风里沙沙地响。他走在树下往出租屋方向走，步子比平时慢了一些，嘴角带着自己都没察觉的弧度。
合肥。大理。还有很多很多地方要去。
他在心里跟自己说了一句——慢慢来。