第225章 深城考察
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港岛离岸投资公司注册完成之后，林诚没有在港岛多做停留。他让罗敏生继续跟进资金划转和资产配置方案的收尾工作，自己带着肖薇、韩锋和刘刚从港岛返回了深城。同叔介绍的那个深城湾旧改项目体量很大，占地好几万平米，涉及大量拆迁安置和规划调整。同叔在电话里说这个项目是他在地主会里拉了好几个成员一起投的，前期已经砸了不少钱进去做拆迁补偿和规划设计，但后续的开发建设需要一个有实力、有经验的开发商来操盘。他在深城地产圈找了好几家本地开发商，要么嫌项目周期太长、资金回收太慢，要么担心拆迁纠纷影响项目进度，始终没有找到合适的合作伙伴。林诚在港岛做空美股赚了钱的消息在地主会里传开之后，同叔第一个想到了他。</p>
从深城到港岛的路程不算远，但两个城市的气质截然不同。港岛是金融中心，空气中弥漫着资本的味道；深城是制造业和科技创新的前沿，到处是工地和新建的写字楼。韩锋开车在深城市区的主干道上行驶，两侧是高耸的写字楼和正在施工的住宅小区，塔吊的红色警示灯在暮色中一闪一闪。肖薇坐在副驾驶上，手里拿着同叔传真过来的项目资料。资料不算厚，但关键数据都列得很清楚：项目总占地好几万平米，规划总建筑面积几十万平米，包含住宅、商业和写字楼三种业态，总投资预计几十个亿。同叔的地主会团队已经完成了拆迁工作，与绝大多数原住户签订了补偿协议。目前项目处于规划审批阶段，预计下个月可以拿到建设工程规划许可证。</p>
林诚说：“同叔的效率很高，拆迁已经完成了，规划审批也快了。现在缺的就是一个能操盘的开发商。”肖薇翻到资料最后一页说：“同叔在传真里附了一段备注，说如果天诚置业愿意接手操盘，地主会可以在利润分成上做出让步。”</p>
林诚让肖薇通知同叔的助理，安排第二天一早就去项目现场实地考察。考察的时间定在早上八点。同叔亲自陪同，带了一个项目总监和一个工程部经理。他今天穿了一身休闲的便装，和那天在私房菜馆里西装革履的样子完全不同。一下车他就拍了拍林诚的肩膀说：“林总，你在港岛待了这么久，是该来深城看看了。港岛是金融中心，但深城才是未来。这里的土地资源虽然稀缺，但政府效率高、产业链完整，做房地产比港岛有更大的发展空间。”林诚说早就想来了。</p>
同叔的项目总监姓麦，是个四十来岁的本地人，在深城做了十几年房地产开发，对这块地的前世今生了如指掌。他摊开一张总平面图，指着上面标注的各个地块逐块介绍。他说这块地原来是深城湾畔一个老旧的城中村，里面的房子大多是上世纪建的农民房，基础设施很差，消防隐患严重。同叔的团队花了很长时间做拆迁补偿工作，目前拆迁已经全部完成，场地也平整得差不多了。按照最新的规划方案，整个项目分为好几期开发。第一期是住宅，包括几栋高层住宅楼，主力户型是中小户型，主要面向深城本地刚需客户。第二期是商业配套，包括一个大型购物中心和一条开放式商业街，定位是区域级商业中心，覆盖周边好几个社区的消费需求。第三期是写字楼，规划高度两百多米，目标是打造成深城湾畔的地标性建筑，吸引港岛和内地的金融企业入驻。</p>
林诚站在场地边缘，看着眼前这片已经被推平的空地。空地面积比他想象中还要大，远处还能看到几栋还没完全拆完的旧楼，断壁残垣在阳光下显得有些萧索。但他在脑子里已经把这片空地变成了高楼林立的社区。他问赵振海这个项目的容积率是多少。赵振海翻着规划资料说核心地块的容积率不算低，在深城属于中等偏上水平。林诚又问基础形式大概需要什么样的方案。赵振海蹲下来用手指在泥土上画了个简图说深城湾这一带的地质条件比衡州复杂得多，靠海太近，地下水位偏高，基坑开挖的时候需要做止水帷幕，写字楼那栋超高层估计需要采用桩筏基础，成本会比衡州的普通住宅高出不少。林诚说成本不是问题，关键是要保证质量，深城是地震设防高烈度区，抗震等级必须比衡州的项目更高。</p>
看完住宅地块之后，同叔又带林诚去了商业地块的位置。麦总监指着商业地块旁边的几条规划路说这几条路是深城市政规划的次干道，未来会直接连通深城湾口岸和地铁站，区位条件非常优越，是整个深城湾片区最具商业价值的地块之一。林诚问地铁站什么时候通车。麦总监说预计在项目交房之前就能开通。林诚点了点头，没有说话。</p>
看完所有地块之后，同叔让麦总监和工程部经理先回去，自己带着林诚去了项目附近的一家海鲜酒楼。酒楼在深城湾畔，窗外就是海景。同叔点了几道深城本地特色菜，边吃边跟林诚谈合作的细节。他说：“林总，项目的拆迁和规划审批他这边都已经搞定了，剩下的开发建设他想全部交给天诚置业来操盘。天诚置业在衡州和省城有丰富的住宅和商业开发经验，在港岛又通过敏生打通了金融渠道，正好适合做这个项目。利润分成的比例可以再谈，他可以在地主会那边帮林总争取最有利的条件。”</p>
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林诚说：“同叔，分成比例的事先不谈。他想先确认几件事。第一，项目的土地使用权性质是什么，产权年限还有多久，能不能分割销售。第二，拆迁补偿协议有没有法律纠纷，有没有钉子户。第三，规划审批现在走到哪个阶段了，有没有可能被卡住。这三件事确认之后，他可以派天诚置业的法务和工程团队来深城做全面评估，评估通过之后就可以签合作协议。”</p>
同叔说林总做事果然严谨。他说土地使用权是商业住宅综合用地，产权年限没问题，可以分割销售。拆迁补偿协议全部签完了，没有任何钉子户，这一点他可以用地主会的信誉担保。规划审批已经通过了深城市规划委员会的初审，下个月就能拿到建设工程规划许可证。这三件事都没有任何问题。</p>
林诚端起茶杯说我以茶代酒，预祝我们合作顺利。同叔端起茶杯跟他碰了一下，说祝天诚置业在深城大展宏图。窗外深城湾的海面上有几艘快艇正在飞驰，留下一道道白色的航迹。更远处是深城湾口岸的方向，那里每天都有大量的人流和物流在港岛和深城之间往返穿梭，构成两地之间最繁忙的交通枢纽。林诚看着那片海面，心想衡州是起点，省城是跳板，港岛是金融引擎，深城则是天诚置业真正走向全国的第一站。他放下茶杯对同叔说，回去之后他立刻安排天诚置业的法务和工程团队来深城做全面评估，评估通过之后就签正式合作协议。同叔说好，他在地主会那边等着。</p>
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港岛离岸投资公司注册完成之后，林诚没有在港岛多做停留。他让罗敏生继续跟进资金划转和资产配置方案的收尾工作，自己带着肖薇、韩锋和刘刚从港岛返回了深城。同叔介绍的那个深城湾旧改项目体量很大，占地好几万平米，涉及大量拆迁安置和规划调整。同叔在电话里说这个项目是他在地主会里拉了好几个成员一起投的，前期已经砸了不少钱进去做拆迁补偿和规划设计，但后续的开发建设需要一个有实力、有经验的开发商来操盘。他在深城地产圈找了好几家本地开发商，要么嫌项目周期太长、资金回收太慢，要么担心拆迁纠纷影响项目进度，始终没有找到合适的合作伙伴。林诚在港岛做空美股赚了钱的消息在地主会里传开之后，同叔第一个想到了他。</p>
从深城到港岛的路程不算远，但两个城市的气质截然不同。港岛是金融中心，空气中弥漫着资本的味道；深城是制造业和科技创新的前沿，到处是工地和新建的写字楼。韩锋开车在深城市区的主干道上行驶，两侧是高耸的写字楼和正在施工的住宅小区，塔吊的红色警示灯在暮色中一闪一闪。肖薇坐在副驾驶上，手里拿着同叔传真过来的项目资料。资料不算厚，但关键数据都列得很清楚：项目总占地好几万平米，规划总建筑面积几十万平米，包含住宅、商业和写字楼三种业态，总投资预计几十个亿。同叔的地主会团队已经完成了拆迁工作，与绝大多数原住户签订了补偿协议。目前项目处于规划审批阶段，预计下个月可以拿到建设工程规划许可证。</p>
林诚说：“同叔的效率很高，拆迁已经完成了，规划审批也快了。现在缺的就是一个能操盘的开发商。”肖薇翻到资料最后一页说：“同叔在传真里附了一段备注，说如果天诚置业愿意接手操盘，地主会可以在利润分成上做出让步。”</p>
林诚让肖薇通知同叔的助理，安排第二天一早就去项目现场实地考察。考察的时间定在早上八点。同叔亲自陪同，带了一个项目总监和一个工程部经理。他今天穿了一身休闲的便装，和那天在私房菜馆里西装革履的样子完全不同。一下车他就拍了拍林诚的肩膀说：“林总，你在港岛待了这么久，是该来深城看看了。港岛是金融中心，但深城才是未来。这里的土地资源虽然稀缺，但政府效率高、产业链完整，做房地产比港岛有更大的发展空间。”林诚说早就想来了。</p>
同叔的项目总监姓麦，是个四十来岁的本地人，在深城做了十几年房地产开发，对这块地的前世今生了如指掌。他摊开一张总平面图，指着上面标注的各个地块逐块介绍。他说这块地原来是深城湾畔一个老旧的城中村，里面的房子大多是上世纪建的农民房，基础设施很差，消防隐患严重。同叔的团队花了很长时间做拆迁补偿工作，目前拆迁已经全部完成，场地也平整得差不多了。按照最新的规划方案，整个项目分为好几期开发。第一期是住宅，包括几栋高层住宅楼，主力户型是中小户型，主要面向深城本地刚需客户。第二期是商业配套，包括一个大型购物中心和一条开放式商业街，定位是区域级商业中心，覆盖周边好几个社区的消费需求。第三期是写字楼，规划高度两百多米，目标是打造成深城湾畔的地标性建筑，吸引港岛和内地的金融企业入驻。</p>
林诚站在场地边缘，看着眼前这片已经被推平的空地。空地面积比他想象中还要大，远处还能看到几栋还没完全拆完的旧楼，断壁残垣在阳光下显得有些萧索。但他在脑子里已经把这片空地变成了高楼林立的社区。他问赵振海这个项目的容积率是多少。赵振海翻着规划资料说核心地块的容积率不算低，在深城属于中等偏上水平。林诚又问基础形式大概需要什么样的方案。赵振海蹲下来用手指在泥土上画了个简图说深城湾这一带的地质条件比衡州复杂得多，靠海太近，地下水位偏高，基坑开挖的时候需要做止水帷幕，写字楼那栋超高层估计需要采用桩筏基础，成本会比衡州的普通住宅高出不少。林诚说成本不是问题，关键是要保证质量，深城是地震设防高烈度区，抗震等级必须比衡州的项目更高。</p>
看完住宅地块之后，同叔又带林诚去了商业地块的位置。麦总监指着商业地块旁边的几条规划路说这几条路是深城市政规划的次干道，未来会直接连通深城湾口岸和地铁站，区位条件非常优越，是整个深城湾片区最具商业价值的地块之一。林诚问地铁站什么时候通车。麦总监说预计在项目交房之前就能开通。林诚点了点头，没有说话。</p>
看完所有地块之后，同叔让麦总监和工程部经理先回去，自己带着林诚去了项目附近的一家海鲜酒楼。酒楼在深城湾畔，窗外就是海景。同叔点了几道深城本地特色菜，边吃边跟林诚谈合作的细节。他说：“林总，项目的拆迁和规划审批他这边都已经搞定了，剩下的开发建设他想全部交给天诚置业来操盘。天诚置业在衡州和省城有丰富的住宅和商业开发经验，在港岛又通过敏生打通了金融渠道，正好适合做这个项目。利润分成的比例可以再谈，他可以在地主会那边帮林总争取最有利的条件。”</p>
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林诚说：“同叔，分成比例的事先不谈。他想先确认几件事。第一，项目的土地使用权性质是什么，产权年限还有多久，能不能分割销售。第二，拆迁补偿协议有没有法律纠纷，有没有钉子户。第三，规划审批现在走到哪个阶段了，有没有可能被卡住。这三件事确认之后，他可以派天诚置业的法务和工程团队来深城做全面评估，评估通过之后就可以签合作协议。”</p>
同叔说林总做事果然严谨。他说土地使用权是商业住宅综合用地，产权年限没问题，可以分割销售。拆迁补偿协议全部签完了，没有任何钉子户，这一点他可以用地主会的信誉担保。规划审批已经通过了深城市规划委员会的初审，下个月就能拿到建设工程规划许可证。这三件事都没有任何问题。</p>
林诚端起茶杯说我以茶代酒，预祝我们合作顺利。同叔端起茶杯跟他碰了一下，说祝天诚置业在深城大展宏图。窗外深城湾的海面上有几艘快艇正在飞驰，留下一道道白色的航迹。更远处是深城湾口岸的方向，那里每天都有大量的人流和物流在港岛和深城之间往返穿梭，构成两地之间最繁忙的交通枢纽。林诚看着那片海面，心想衡州是起点，省城是跳板，港岛是金融引擎，深城则是天诚置业真正走向全国的第一站。他放下茶杯对同叔说，回去之后他立刻安排天诚置业的法务和工程团队来深城做全面评估，评估通过之后就签正式合作协议。同叔说好，他在地主会那边等着。</p>
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