第228章 港岛拿地
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林诚从省城回来后，和港岛那边一直保持联系。同叔把港岛中环那栋老商业大厦的改造项目交给林诚，林诚让赵振海从深城飞了一趟港岛。赵振海到的时候拎着一个沉甸甸的工具箱，里面装着激光测距仪、混凝土回弹仪、钢筋扫描仪和一台便携式红外热成像仪。他在衡州和省城做了这么多年的工程，对各种建筑结构的老化程度判断已经练就了一双火眼金睛，但他到港岛做项目还是头一回。林诚派韩锋去机场接他，他坐在G55的后排，一路都在翻看同叔传真过来的大厦原始结构图纸。图纸是一九八几年的手绘蓝图，边角已经泛黄，有些字迹模糊得需要凑近才能辨认。</p>
到了中环那栋大厦楼下，同叔的物业经理已经在门口等着了。他姓陈，是个四十来岁的港岛本地人，在这栋大厦做了十几年的物业管理，对大厦的每一根柱子、每一条管道都了如指掌。他带着赵振海从地下室开始逐层往上看。地下室的消防泵房里有好几台老式的水泵，铭牌上的出厂日期还是大厦建成那一年，虽然还能运转，但噪音很大，效率也远不如现在的新型号。配电房的配电柜外壳已经锈迹斑斑，有些线路的绝缘层出现了老化裂纹。</p>
赵振海逐层拍照记录，用回弹仪检测混凝土强度，用钢筋扫描仪定位墙体内的钢筋分布，用红外热成像仪检查外墙是否存在渗漏隐患。他在大厦里待了整整一天，把所有楼层的结构状况都摸了一遍。回到敏生资本的办公室之后，他把检测数据整理成一份详细的评估报告。</p>
他说：“林总，同叔，这栋大厦的结构主体没有问题。当年的施工质量很好，混凝土强度还保持在较高等级，钢筋也没有明显锈蚀。主要问题集中在设备管线和外立面上——消防系统需要全面更新，配电系统需要扩容，空调系统能耗太高，电梯需要更换，外立面的玻璃幕墙密封胶已经老化，台风天有渗漏风险。如果按照港岛甲级写字楼的标准进行改造，总投资大概需要一个多亿港币，改造周期大半年左右。改造完成之后，租金可以从目前的水平提升好几倍，按市场估值，整体市值至少翻三倍以上。”</p>
同叔说这笔投资很划算。林诚说改造方案由天诚置业的工程部来做，具体的施工招标和项目管理由赵振海负责，资金方面按照之前商定的比例分摊。同叔点了点头，又说除了这栋大厦之外，他在地主会内部还联系了好几个持有港岛商业物业的成员，他们都对跟天诚置业合作改造升级有兴趣。如果这栋大厦改造成功了，后续还可以有更多的合作机会。</p>
林诚说先把这栋大厦做好，后续的再逐步推进。他又对肖薇说港岛这边的商业地产市场跟内地差异较大，改造完成之后的招商运营需要找一个熟悉本地市场的专业团队来负责。肖薇说她已经通过港岛置业的郑总联系了港岛一家头部的商业地产运营公司，对方在港岛运营着多个甲级写字楼项目，招商资源和物业管理经验都很丰富。林诚说让他们先出一份运营方案，包括租金定价策略、目标租户定位和物业增值服务内容。</p>
接下来的日子里，天诚置业在港岛的商业地产布局开始逐步铺开。同叔那栋大厦的改造方案很快就通过了港岛屋宇署的审批。外墙的旧玻璃幕墙被全部拆除，换上了节能型Low-E中空玻璃，密封胶全部重新打了一遍。内部的消防泵房和配电房全部换上了最新型号的设备，电梯换成了智能群控系统，空调系统改成了变风量系统，可以根据每个楼层的实际使用情况自动调节送风量，节能效果比老系统提升了不少。大堂重新装修，铺上了意大利进口的大理石，墙面嵌入了定制的金属饰面板，天花板上安装了智能照明系统。</p>
改造期间，肖薇通过港岛置业的郑总引荐的那家运营公司已经开始提前启动招商。他们利用自身在港岛中环多年的客户资源，在改造尚未完工之前就签下了好几家知名金融机构和跨国企业作为首批租户。这些租户的入驻意向书在大厦外墙挂出招商条幅之后不断积累，到改造工程收尾阶段，出租率已经达到了相当可观的数字。</p>
全部改造工程结束之后，同叔站在新落成的大厦大堂里，看着光可鉴人的大理石地面和智能化的访客管理系统。他说当年他买下这栋大厦的时候，觉得这栋楼最多再撑十几年就该拆了重建，没想到林总把它改造成了中环最顶级的写字楼之一。林诚说改造升级比拆了重建更划算，成本低、周期短、回报率高。以后天诚置业在港岛的商业地产项目，都按这个模式来做。同叔说那以后地主会在港岛的所有老旧商业物业都交给天诚置业来改造，他跟林总五五分账。林诚说可以，但每一栋楼的改造方案都要单独评估，不能一刀切。两人站在大堂中央握了握手。</p>
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林诚从省城回来后，和港岛那边一直保持联系。同叔把港岛中环那栋老商业大厦的改造项目交给林诚，林诚让赵振海从深城飞了一趟港岛。赵振海到的时候拎着一个沉甸甸的工具箱，里面装着激光测距仪、混凝土回弹仪、钢筋扫描仪和一台便携式红外热成像仪。他在衡州和省城做了这么多年的工程，对各种建筑结构的老化程度判断已经练就了一双火眼金睛，但他到港岛做项目还是头一回。林诚派韩锋去机场接他，他坐在G55的后排，一路都在翻看同叔传真过来的大厦原始结构图纸。图纸是一九八几年的手绘蓝图，边角已经泛黄，有些字迹模糊得需要凑近才能辨认。</p>
到了中环那栋大厦楼下，同叔的物业经理已经在门口等着了。他姓陈，是个四十来岁的港岛本地人，在这栋大厦做了十几年的物业管理，对大厦的每一根柱子、每一条管道都了如指掌。他带着赵振海从地下室开始逐层往上看。地下室的消防泵房里有好几台老式的水泵，铭牌上的出厂日期还是大厦建成那一年，虽然还能运转，但噪音很大，效率也远不如现在的新型号。配电房的配电柜外壳已经锈迹斑斑，有些线路的绝缘层出现了老化裂纹。</p>
赵振海逐层拍照记录，用回弹仪检测混凝土强度，用钢筋扫描仪定位墙体内的钢筋分布，用红外热成像仪检查外墙是否存在渗漏隐患。他在大厦里待了整整一天，把所有楼层的结构状况都摸了一遍。回到敏生资本的办公室之后，他把检测数据整理成一份详细的评估报告。</p>
他说：“林总，同叔，这栋大厦的结构主体没有问题。当年的施工质量很好，混凝土强度还保持在较高等级，钢筋也没有明显锈蚀。主要问题集中在设备管线和外立面上——消防系统需要全面更新，配电系统需要扩容，空调系统能耗太高，电梯需要更换，外立面的玻璃幕墙密封胶已经老化，台风天有渗漏风险。如果按照港岛甲级写字楼的标准进行改造，总投资大概需要一个多亿港币，改造周期大半年左右。改造完成之后，租金可以从目前的水平提升好几倍，按市场估值，整体市值至少翻三倍以上。”</p>
同叔说这笔投资很划算。林诚说改造方案由天诚置业的工程部来做，具体的施工招标和项目管理由赵振海负责，资金方面按照之前商定的比例分摊。同叔点了点头，又说除了这栋大厦之外，他在地主会内部还联系了好几个持有港岛商业物业的成员，他们都对跟天诚置业合作改造升级有兴趣。如果这栋大厦改造成功了，后续还可以有更多的合作机会。</p>
林诚说先把这栋大厦做好，后续的再逐步推进。他又对肖薇说港岛这边的商业地产市场跟内地差异较大，改造完成之后的招商运营需要找一个熟悉本地市场的专业团队来负责。肖薇说她已经通过港岛置业的郑总联系了港岛一家头部的商业地产运营公司，对方在港岛运营着多个甲级写字楼项目，招商资源和物业管理经验都很丰富。林诚说让他们先出一份运营方案，包括租金定价策略、目标租户定位和物业增值服务内容。</p>
接下来的日子里，天诚置业在港岛的商业地产布局开始逐步铺开。同叔那栋大厦的改造方案很快就通过了港岛屋宇署的审批。外墙的旧玻璃幕墙被全部拆除，换上了节能型Low-E中空玻璃，密封胶全部重新打了一遍。内部的消防泵房和配电房全部换上了最新型号的设备，电梯换成了智能群控系统，空调系统改成了变风量系统，可以根据每个楼层的实际使用情况自动调节送风量，节能效果比老系统提升了不少。大堂重新装修，铺上了意大利进口的大理石，墙面嵌入了定制的金属饰面板，天花板上安装了智能照明系统。</p>
改造期间，肖薇通过港岛置业的郑总引荐的那家运营公司已经开始提前启动招商。他们利用自身在港岛中环多年的客户资源，在改造尚未完工之前就签下了好几家知名金融机构和跨国企业作为首批租户。这些租户的入驻意向书在大厦外墙挂出招商条幅之后不断积累，到改造工程收尾阶段，出租率已经达到了相当可观的数字。</p>
全部改造工程结束之后，同叔站在新落成的大厦大堂里，看着光可鉴人的大理石地面和智能化的访客管理系统。他说当年他买下这栋大厦的时候，觉得这栋楼最多再撑十几年就该拆了重建，没想到林总把它改造成了中环最顶级的写字楼之一。林诚说改造升级比拆了重建更划算，成本低、周期短、回报率高。以后天诚置业在港岛的商业地产项目，都按这个模式来做。同叔说那以后地主会在港岛的所有老旧商业物业都交给天诚置业来改造，他跟林总五五分账。林诚说可以，但每一栋楼的改造方案都要单独评估，不能一刀切。两人站在大堂中央握了握手。</p>
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