第171章 投资院线
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“你是想涉足商业地产？”沈倾凝重的问道：“那么你有思考过未来开发出来的商业地产该如何运作的问题吗？”
柯宁迟疑了一下，点点头说：“咱们手上两块地，其中一块完全可以复制万达的模式。”
“万达……”沈倾无意识的说着，好像在思考什么，好一会他问道：“之后呢？”
“我整理过万达历年来的数据，只要咱们在北京这边开发一个成功的案例，就完全可以在其它城市如样复制。”柯宁略显兴奋的说道，似乎感觉到未来已来。
沈倾却断然摇头。
这倒让满怀着未来憧憬的柯宁和刘冲一愣。
不行吗？
沈倾心下一叹，柯宁能力是有的，不过毓秀以前的发展太过顺了，更多是利用传统的经商文化，走的也是人情关系，却不想中国之所以只有一个万达是为什么？
能够看到万达的优势并加以学习是能力的体现，但是对于社会发展的预估却不足。
商业地产不是简单的开发一栋商业大楼那么简单，如果按照未来的发展模式来看，一座商业城最最重要的当属其商业模式。
万达无疑是一个成功的模式，不过如今万达已然大势已成，虎口夺食、以弱博强虽然听着舒服，可是在资金的靡耗上，绝非长久之计。
而且就现阶段，众盈手上的钱只能同时开发两个商业楼盘，而那些地产大亨呢？人家是动不动就直接先圈下一个城市，然后布局开发多少个商圈或者住房楼盘，万达的模式可以学习但是却不能照搬照抄，因为适合万达的不一定全部适合众盈，所以沈倾有此一问。
沈倾略显语重心长的说道：“你的这个想法不能说不行，但是只能采用一半。不觉得你在思考这件事的时候，忽略了一个最主要的问题吗？”
“问题？”柯宁愣愣的想着，沈倾也不急着提示她什么，足足五分钟的时间，柯宁忽然醒悟：“资金？”
“不错！”沈倾有些欣慰的点点头，看来柯宁总算是从以往思考问题的方式中跳了出来，他继续引导着说道：“那你继续说说，资金问题将会造成怎样的一个现状？”
柯宁组织了一下自己的语言，而后说道：“咱们手上的楼盘全部出售的情况下，回笼资金应该是70-80亿之间，如果利用咱们现有的地皮去投建一个类似万达城一样的商圈，计划40亿是足够的，也就是说咱们手上的钱最多只能支持投建两个商圈。”
沈倾点点头，然后示意她继续说下去。
“而如今万达一年时间可以同步开发十几个万达城或者万达广场，如果我们借用万达的发展模式，恐怕在咱们还未完成一线城市的布局，万达便可以实现在全国大部分城市完成覆盖，如此一来势必走入竞争状态，以我们的实力……”柯宁脸色有些惨白，一想到未来与万达在同一个城市里建造同样功能的商圈，以万达的品牌公信力，众盈怎么死的都不知道。
“明白了？”沈倾淡淡的笑着。
柯宁点点头，然后有些不解的问道：“那您为何还看好商业地产的未来前景？”
沈倾笑着摇摇头道：“你们就是站在北京这个城市太久了，一国首都的起点与高点都是全国顶尖的，所以你们的目光也一直放的很高很高。”
看着二人不解的眼神，沈倾继续说道：“每一个城市的规划和建设都是需要时间去完善，每一个城市的商业和经济也需要时间和政策去孵化，万达的每一个投资都会建立在一个城市商业的总体容量来考虑，所以他们大部分投资都是恰到好处，可即便是如此他们还是有一些商圈会出现投资失误的状况，以他们如今的财力是可以支撑的，但是如果众盈的投资出现失误，那就是一下要损失至少一半的现金，当众盈的现金流走入恶性循环，之前毓秀的局面将可能再次发生。”
“那要如何解决？”刘冲问道。
“刚才说你们站在云端太久，还真没说错。”沈倾看了他一眼，笑道：“坦白说，柯宁你对北京规划一座类似于万达城一样的众盈城，这个想法是可行的，毕竟以京城的格局，别说一个万达城就是两个三个也是养的活的，这种情况也完全可以复制到魔都、鹏城、羊城等类型的大型城市。”
“万达城模式是现代巨型城市综合体，是集合了大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，有些甚至还包含了文旅城在内，这就要因地制宜了。”
“然而，既然万达已经完成了这些大型城市或者重点城市的布局，我们为什么还要往上凑？”
沈倾对于万达的了解虽然谈不上多深，也就是后来万达出现过资金流问题的时候，沈倾隐约的看过一些新闻，但是最起码的是，他知道现在的万达乃至于未来几年都不会出现什么会影响它发展的问题。
所以这几年时间，最好的方式莫过于避其锋芒。
他叹了口气，道：“大型城市的商业潜能确实不可估量，但是小一些又具有特色，人流量也相对集中的小型城市未必不可取，万达能够制定出A+，A，A-，B+，B等几个等级的城市投资计划，为什么我们不可以？只是我们这个A+肯定无法和别人的A+是在同一个层面。我国在建国前，领袖就采用了农村包围城市的战略，其实放在如今的众盈也是一个可行的策略。”
“农村包围城市？”柯宁眼睛一亮，她说道：“你的意思是，咱们可以从小型城市甚至一些三四线的城市出发，根据商业和人流量等几个数据的环比，确定这个城市综合体的大小？”
沈倾笑着点点头，道：“可以确定的一些商业模式可包含餐饮、休闲、娱乐、购物、院线，往大一些可以融入公寓、办公、电玩、亲子乐园、城市商业步行街，我们需要学习万达，但是不可照搬照抄，要适应当时或者近期城市的发展。”
柯宁笑道：“这样一来咱们的资金压力就大大减小了。”
问题说开了也有了解决的办法，几人的心情都相对轻松一些，刘冲端起酒杯笑道：“那么，就预祝咱们旗开得胜？”
沈倾和柯宁相视一笑，也举起酒杯和他碰了一个。
放下酒杯，沈倾呼了口气说道：“当然了，兴建商圈我的建议是目前就先开发北京这边一个就好，剩下的资金留一部分作为备用金，然后全部投入到别的地方，可以自己建设也可以购买，先打造一批影院组成众盈自己的院线。”
“单一的？”柯宁有些傻眼。
沈倾却点点头，道：“院线是势在必行的，咱们可以做个几年计划，一年投入多少，然后在多少年之后达到多少，这个具体计划你去定，不过我的想法是，如果能够在2015年之前达到一千院线那是最好。”
“一千？”柯宁直接被吓到了：“就算是咱们发展再好，一千元现恐怕也很难达成吧。”
沈倾笑了笑，道：“也不用急着买，可以先租用场地，等资金足够再买下也是一样的，甚至在这个过程还可以避免一些未来人流流失带来的影响，不过一千院线是必要的，未来电影市场将会是城市商业综合体最为重要的一项收入，以咱们国家的人口基数，加上未来电影行业的发展态势，中国成为全球第二票仓恐怕指日可待。”
“难道？这就是北辰科技投资文娱产业的原因？”柯宁脱口而出。
沈倾对此丝毫不避讳，直接笑着点点头。
“你是想涉足商业地产？”沈倾凝重的问道：“那么你有思考过未来开发出来的商业地产该如何运作的问题吗？”
柯宁迟疑了一下，点点头说：“咱们手上两块地，其中一块完全可以复制万达的模式。”
“万达……”沈倾无意识的说着，好像在思考什么，好一会他问道：“之后呢？”
“我整理过万达历年来的数据，只要咱们在北京这边开发一个成功的案例，就完全可以在其它城市如样复制。”柯宁略显兴奋的说道，似乎感觉到未来已来。
沈倾却断然摇头。
这倒让满怀着未来憧憬的柯宁和刘冲一愣。
不行吗？
沈倾心下一叹，柯宁能力是有的，不过毓秀以前的发展太过顺了，更多是利用传统的经商文化，走的也是人情关系，却不想中国之所以只有一个万达是为什么？
能够看到万达的优势并加以学习是能力的体现，但是对于社会发展的预估却不足。
商业地产不是简单的开发一栋商业大楼那么简单，如果按照未来的发展模式来看，一座商业城最最重要的当属其商业模式。
万达无疑是一个成功的模式，不过如今万达已然大势已成，虎口夺食、以弱博强虽然听着舒服，可是在资金的靡耗上，绝非长久之计。
而且就现阶段，众盈手上的钱只能同时开发两个商业楼盘，而那些地产大亨呢？人家是动不动就直接先圈下一个城市，然后布局开发多少个商圈或者住房楼盘，万达的模式可以学习但是却不能照搬照抄，因为适合万达的不一定全部适合众盈，所以沈倾有此一问。
沈倾略显语重心长的说道：“你的这个想法不能说不行，但是只能采用一半。不觉得你在思考这件事的时候，忽略了一个最主要的问题吗？”
“问题？”柯宁愣愣的想着，沈倾也不急着提示她什么，足足五分钟的时间，柯宁忽然醒悟：“资金？”
“不错！”沈倾有些欣慰的点点头，看来柯宁总算是从以往思考问题的方式中跳了出来，他继续引导着说道：“那你继续说说，资金问题将会造成怎样的一个现状？”
柯宁组织了一下自己的语言，而后说道：“咱们手上的楼盘全部出售的情况下，回笼资金应该是70-80亿之间，如果利用咱们现有的地皮去投建一个类似万达城一样的商圈，计划40亿是足够的，也就是说咱们手上的钱最多只能支持投建两个商圈。”
沈倾点点头，然后示意她继续说下去。
“而如今万达一年时间可以同步开发十几个万达城或者万达广场，如果我们借用万达的发展模式，恐怕在咱们还未完成一线城市的布局，万达便可以实现在全国大部分城市完成覆盖，如此一来势必走入竞争状态，以我们的实力……”柯宁脸色有些惨白，一想到未来与万达在同一个城市里建造同样功能的商圈，以万达的品牌公信力，众盈怎么死的都不知道。
“明白了？”沈倾淡淡的笑着。
柯宁点点头，然后有些不解的问道：“那您为何还看好商业地产的未来前景？”
沈倾笑着摇摇头道：“你们就是站在北京这个城市太久了，一国首都的起点与高点都是全国顶尖的，所以你们的目光也一直放的很高很高。”
看着二人不解的眼神，沈倾继续说道：“每一个城市的规划和建设都是需要时间去完善，每一个城市的商业和经济也需要时间和政策去孵化，万达的每一个投资都会建立在一个城市商业的总体容量来考虑，所以他们大部分投资都是恰到好处，可即便是如此他们还是有一些商圈会出现投资失误的状况，以他们如今的财力是可以支撑的，但是如果众盈的投资出现失误，那就是一下要损失至少一半的现金，当众盈的现金流走入恶性循环，之前毓秀的局面将可能再次发生。”
“那要如何解决？”刘冲问道。
“刚才说你们站在云端太久，还真没说错。”沈倾看了他一眼，笑道：“坦白说，柯宁你对北京规划一座类似于万达城一样的众盈城，这个想法是可行的，毕竟以京城的格局，别说一个万达城就是两个三个也是养的活的，这种情况也完全可以复制到魔都、鹏城、羊城等类型的大型城市。”
“万达城模式是现代巨型城市综合体，是集合了大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，有些甚至还包含了文旅城在内，这就要因地制宜了。”
“然而，既然万达已经完成了这些大型城市或者重点城市的布局，我们为什么还要往上凑？”
沈倾对于万达的了解虽然谈不上多深，也就是后来万达出现过资金流问题的时候，沈倾隐约的看过一些新闻，但是最起码的是，他知道现在的万达乃至于未来几年都不会出现什么会影响它发展的问题。
所以这几年时间，最好的方式莫过于避其锋芒。
他叹了口气，道：“大型城市的商业潜能确实不可估量，但是小一些又具有特色，人流量也相对集中的小型城市未必不可取，万达能够制定出A+，A，A-，B+，B等几个等级的城市投资计划，为什么我们不可以？只是我们这个A+肯定无法和别人的A+是在同一个层面。我国在建国前，领袖就采用了农村包围城市的战略，其实放在如今的众盈也是一个可行的策略。”
“农村包围城市？”柯宁眼睛一亮，她说道：“你的意思是，咱们可以从小型城市甚至一些三四线的城市出发，根据商业和人流量等几个数据的环比，确定这个城市综合体的大小？”
沈倾笑着点点头，道：“可以确定的一些商业模式可包含餐饮、休闲、娱乐、购物、院线，往大一些可以融入公寓、办公、电玩、亲子乐园、城市商业步行街，我们需要学习万达，但是不可照搬照抄，要适应当时或者近期城市的发展。”
柯宁笑道：“这样一来咱们的资金压力就大大减小了。”
问题说开了也有了解决的办法，几人的心情都相对轻松一些，刘冲端起酒杯笑道：“那么，就预祝咱们旗开得胜？”
沈倾和柯宁相视一笑，也举起酒杯和他碰了一个。
放下酒杯，沈倾呼了口气说道：“当然了，兴建商圈我的建议是目前就先开发北京这边一个就好，剩下的资金留一部分作为备用金，然后全部投入到别的地方，可以自己建设也可以购买，先打造一批影院组成众盈自己的院线。”
“单一的？”柯宁有些傻眼。
沈倾却点点头，道：“院线是势在必行的，咱们可以做个几年计划，一年投入多少，然后在多少年之后达到多少，这个具体计划你去定，不过我的想法是，如果能够在2015年之前达到一千院线那是最好。”
“一千？”柯宁直接被吓到了：“就算是咱们发展再好，一千元现恐怕也很难达成吧。”
沈倾笑了笑，道：“也不用急着买，可以先租用场地，等资金足够再买下也是一样的，甚至在这个过程还可以避免一些未来人流流失带来的影响，不过一千院线是必要的，未来电影市场将会是城市商业综合体最为重要的一项收入，以咱们国家的人口基数，加上未来电影行业的发展态势，中国成为全球第二票仓恐怕指日可待。”
“难道？这就是北辰科技投资文娱产业的原因？”柯宁脱口而出。
沈倾对此丝毫不避讳，直接笑着点点头。