第167章 布局二期
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龙海天诚府房源在开盘后全部售罄。苏娜把最终销售报表放在林诚桌上的时候，用红笔在总销售额那一栏画了一个圈。报表上的数字比她之前预估的最好情况还要高出不少，一期推出的所有房源全部签约完毕，回款率远超预期，连预留的几套样板间都被客户加价抢走了。有个客户为了抢到最后一套样板间，主动提出比挂牌价高出一截的价格，还找了苏娜的关系递话，说只要能拿下这套房，价格好商量。苏娜把这个客户的情况汇报给林诚，林诚说样板间也是房源，按正常流程卖，不用搞特殊。</p>
林诚在报表上签了字，靠在椅背上把接下来的资金安排在心里过了一遍。预售回款加上之前自持的资金，天诚置业的现金流正处于成立以来最宽裕的状态。这笔钱不能躺在账户上吃利息，必须尽快投出去。房地产开发这行资金周转的速度决定了企业扩张的速度，钱趴在账上就是在贬值。</p>
他让肖薇把国土局最新一期的土地出让公告拿过来。公告上列着城东新区好几块即将挂牌出让的地块，其中有一块紧挨着天诚府一期北侧，面积比一期略大，规划用途同样是住宅用地。林诚盯着那块地的位置图看了好一会儿。这块地跟一期只隔了一条规划路，如果拿下来做二期，两个地块可以共享一期已经建成的商业配套和园林景观，形成一个完整的社区组团。一期的热销已经证明了城东新区的市场认可度，二期只要延续同样的品质标准，销售上不会有任何问题。而且两个地块连成一片，物业管理、配套设施、绿化景观全部可以统一规划，比单独开发两个不相关的楼盘要划算得多。</p>
他把吴天和赵振海叫到办公室，把那份土地出让公告摊在桌上。吴天低头看了一会儿，用手指在地块位置图上比划了一下一期和二期的距离，说林总，这块地正好跟一期连成一片，拿下来做二期是顺理成章的事。一期卖得这么好，二期的客户基础已经有了——那些在一期没抢到房的客户都是二期的潜在买家，苏娜那边的客户登记表上还有好几十组意向客户等着呢。赵振海从工程角度做了补充，说一期和二期可以共用部分临时设施，比如施工便道、材料堆场、混凝土搅拌站，临水临电的接口都不用重新申请，光是这些就能省下不少前期投入。而且一期的施工团队刚打完一场硬仗，人员配合默契，直接拉到二期工地上效率会更高。</p>
林诚说这块地下个月挂牌出让，到时候肯定不止一家开发商盯上。省城那几家上次在拍卖会上吃了亏，这次八成会加价来抢。一期拍卖的时候他们觉得天诚置业是个三线城市的土老板，没放在眼里，结果被我们抢了核心地块。这次他们不会再轻敌了。所以不能光靠拍卖场上举牌子，得提前做好功课。他把公告翻到土地出让条件那一页，指着其中几条说这些条件都是可以跟国土局沟通的，比如容积率上限、建筑限高、配建公共设施的比例，这些参数在正式挂牌之前都有调整的空间。如果能让出让条件更贴合天诚置业的规划方案，竞争对手就算来了也会觉得这块地是为天诚定制的，举牌的时候心里就会打鼓。</p>
吴天立刻明白了林诚的意思。他说国土局那边需要打点一下，他跟城东新区管委会的人打过好几次交道，上次一期土地拍卖之前就跟他们混熟了，能搭上话。林诚说不用直接找国土局，那样太刻意，反而容易给人留下把柄。你先去规划局了解一下城东新区下一步的市政配套规划，就说天诚置业在考虑二期项目的设计方案，需要提前知道周边的道路、管网、学校、公交站点这些配套设施什么时候能到位。这是正当的行业需求，规划局那边不会拒绝。规划局的人跟国土局是通的，你把关系走顺了，国土局那边自然会有人主动跟我们对接。吴天说明白，我这两天就去。</p>
林诚又对赵振海说你在工程部提前做一份二期项目的概念方案，不用太详细，但要有亮点。一期的户型在市场上反响不错，但也有一些客户提了改进意见，比如有的客户觉得厨房偏小，有的客户想要更大的阳台，有的客户希望能有专门的储物间。这些反馈苏娜那边都有记录，你去找她要过来，把这些意见融入到二期的方案里。另外园林景观在一期的基础上做一次全面升级，一期因为工期紧，园林方面做得相对保守，二期有更充裕的时间，可以做更多的水景、更多的休闲空间。社区配套方面要增加停车位的配比，一期按一比一配的，二期要做到一比一点二以上。这份概念方案到时候要附在土地出让条件的建议书里，一起递上去，让国土局的人看到天诚置业是在认真做产品，不是在炒地皮。赵振海说好，我回去就安排工程部加班做。</p>
吴天和赵振海出去以后，林诚把肖薇叫进来，让她整理一份天诚府一期的销售数据和客户反馈报告。肖薇说她已经在做了，开盘以后她让苏娜的销售团队逐户做了客户满意度调查，回收了好几百份有效问卷。绝大多数客户对户型、价格、交房时间都很满意，有一些客户提了改进建议，主要集中在社区配套方面，比如希望增加更多的停车位、更多的儿童游乐设施、更完善的安保系统，还有不少客户建议在小区里配一个社区便利店。林诚说这些反馈正好可以用在二期的概念方案里，说明天诚置业是根据客户需求不断优化产品的，不是建完一期就照搬二期。你把报告整理好以后一式两份，一份给赵振海做方案参考，一份给吴天带去规划局，让那些领导看看天诚置业是怎么对客户负责的。</p>
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苏娜那边的客户登记表也派上了大用场。她在开盘之后专门建了一个“未购客户档案”，把那些在一期没抢到房的意向客户全部登记在册，详细记录了每个人的联系方式、意向户型和预算范围。这个档案里已经积累了上百组客户，其中有不少是公务员和教师，他们看中的是城东新区的学区规划和交通便利。林诚让苏娜把这些客户资料整理成一份市场调研报告，作为二期项目市场定位的支撑材料。苏娜说已经在做了，她还专门给这些客户逐个打了回访电话，一方面是安抚他们没有抢到房的遗憾，另一方面是了解他们对二期的期待值。她说这些客户听说天诚置业要开发二期以后都很兴奋，有好几个客户直接说二期开盘的时候一定要提前通知他们，愿意提前交意向金。</p>
接下来的时间里，吴天跑了好几趟城东新区管委会和规划局。他没有直接送礼拉关系，而是以天诚置业总经理的身份，带着一期的销售报表和客户反馈报告，跟规划局的几位科长座谈了好几次。他把天诚置业在一期项目上的成绩摆在桌面上——当年拿地、当年开工、当年开盘、当年售罄，交房日期定在明年六月，工程进度比计划提前，客户满意度调查结果远超行业平均水平。这些实实在在的数据比任何关系都更有说服力。规划局的领导对天诚置业的印象越来越好，主动提出如果天诚置业要拿旁边的地块做二期，规划局可以在配套规划上给予支持。吴天又通过规划局的人搭上了国土局的关系，把赵振海做的二期概念方案递了上去，附了一份关于优化土地出让条件的建议书。</p>
赵振海那边的概念方案也做得有声有色。他把一期客户的反馈意见逐条整理，在二期的方案里做了针对性优化。户型方面增加了好几种新布局，涵盖了中小户型到大平层的梯度配置，最小的一室一厅适合刚工作的年轻人，最大的空中复式带挑高客厅和观景大阳台，能满足不同客户群体的需求。园林景观在一期的基础上做了全面升级，增加了水景和休闲设施的比重，还设计了一条贯穿整个社区的慢跑道。停车位配比提到了一比一点二，每栋楼下都配了非机动车停车棚和充电桩预留接口。社区配套方面增加了社区便利店和社区诊所的位置预留，还专门辟出空间做了一个更大的儿童游乐区。整个方案既有延续性又有明显的升级，跟一期的品质标准一脉相承，又在细节上做了不少改进。</p>
林诚翻完方案以后对赵振海说这份方案拿出去，竞争对手就算想抢这块地，也得掂量掂量自己能不能做出同等水平的产品。一期的成功不是靠运气，是靠品质。二期要在品质上再上一个台阶，让那些省城来的开发商看看，衡州的本土企业也能做出有品质的好楼盘。</p>
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龙海天诚府房源在开盘后全部售罄。苏娜把最终销售报表放在林诚桌上的时候，用红笔在总销售额那一栏画了一个圈。报表上的数字比她之前预估的最好情况还要高出不少，一期推出的所有房源全部签约完毕，回款率远超预期，连预留的几套样板间都被客户加价抢走了。有个客户为了抢到最后一套样板间，主动提出比挂牌价高出一截的价格，还找了苏娜的关系递话，说只要能拿下这套房，价格好商量。苏娜把这个客户的情况汇报给林诚，林诚说样板间也是房源，按正常流程卖，不用搞特殊。</p>
林诚在报表上签了字，靠在椅背上把接下来的资金安排在心里过了一遍。预售回款加上之前自持的资金，天诚置业的现金流正处于成立以来最宽裕的状态。这笔钱不能躺在账户上吃利息，必须尽快投出去。房地产开发这行资金周转的速度决定了企业扩张的速度，钱趴在账上就是在贬值。</p>
他让肖薇把国土局最新一期的土地出让公告拿过来。公告上列着城东新区好几块即将挂牌出让的地块，其中有一块紧挨着天诚府一期北侧，面积比一期略大，规划用途同样是住宅用地。林诚盯着那块地的位置图看了好一会儿。这块地跟一期只隔了一条规划路，如果拿下来做二期，两个地块可以共享一期已经建成的商业配套和园林景观，形成一个完整的社区组团。一期的热销已经证明了城东新区的市场认可度，二期只要延续同样的品质标准，销售上不会有任何问题。而且两个地块连成一片，物业管理、配套设施、绿化景观全部可以统一规划，比单独开发两个不相关的楼盘要划算得多。</p>
他把吴天和赵振海叫到办公室，把那份土地出让公告摊在桌上。吴天低头看了一会儿，用手指在地块位置图上比划了一下一期和二期的距离，说林总，这块地正好跟一期连成一片，拿下来做二期是顺理成章的事。一期卖得这么好，二期的客户基础已经有了——那些在一期没抢到房的客户都是二期的潜在买家，苏娜那边的客户登记表上还有好几十组意向客户等着呢。赵振海从工程角度做了补充，说一期和二期可以共用部分临时设施，比如施工便道、材料堆场、混凝土搅拌站，临水临电的接口都不用重新申请，光是这些就能省下不少前期投入。而且一期的施工团队刚打完一场硬仗，人员配合默契，直接拉到二期工地上效率会更高。</p>
林诚说这块地下个月挂牌出让，到时候肯定不止一家开发商盯上。省城那几家上次在拍卖会上吃了亏，这次八成会加价来抢。一期拍卖的时候他们觉得天诚置业是个三线城市的土老板，没放在眼里，结果被我们抢了核心地块。这次他们不会再轻敌了。所以不能光靠拍卖场上举牌子，得提前做好功课。他把公告翻到土地出让条件那一页，指着其中几条说这些条件都是可以跟国土局沟通的，比如容积率上限、建筑限高、配建公共设施的比例，这些参数在正式挂牌之前都有调整的空间。如果能让出让条件更贴合天诚置业的规划方案，竞争对手就算来了也会觉得这块地是为天诚定制的，举牌的时候心里就会打鼓。</p>
吴天立刻明白了林诚的意思。他说国土局那边需要打点一下，他跟城东新区管委会的人打过好几次交道，上次一期土地拍卖之前就跟他们混熟了，能搭上话。林诚说不用直接找国土局，那样太刻意，反而容易给人留下把柄。你先去规划局了解一下城东新区下一步的市政配套规划，就说天诚置业在考虑二期项目的设计方案，需要提前知道周边的道路、管网、学校、公交站点这些配套设施什么时候能到位。这是正当的行业需求，规划局那边不会拒绝。规划局的人跟国土局是通的，你把关系走顺了，国土局那边自然会有人主动跟我们对接。吴天说明白，我这两天就去。</p>
林诚又对赵振海说你在工程部提前做一份二期项目的概念方案，不用太详细，但要有亮点。一期的户型在市场上反响不错，但也有一些客户提了改进意见，比如有的客户觉得厨房偏小，有的客户想要更大的阳台，有的客户希望能有专门的储物间。这些反馈苏娜那边都有记录，你去找她要过来，把这些意见融入到二期的方案里。另外园林景观在一期的基础上做一次全面升级，一期因为工期紧，园林方面做得相对保守，二期有更充裕的时间，可以做更多的水景、更多的休闲空间。社区配套方面要增加停车位的配比，一期按一比一配的，二期要做到一比一点二以上。这份概念方案到时候要附在土地出让条件的建议书里，一起递上去，让国土局的人看到天诚置业是在认真做产品，不是在炒地皮。赵振海说好，我回去就安排工程部加班做。</p>
吴天和赵振海出去以后，林诚把肖薇叫进来，让她整理一份天诚府一期的销售数据和客户反馈报告。肖薇说她已经在做了，开盘以后她让苏娜的销售团队逐户做了客户满意度调查，回收了好几百份有效问卷。绝大多数客户对户型、价格、交房时间都很满意，有一些客户提了改进建议，主要集中在社区配套方面，比如希望增加更多的停车位、更多的儿童游乐设施、更完善的安保系统，还有不少客户建议在小区里配一个社区便利店。林诚说这些反馈正好可以用在二期的概念方案里，说明天诚置业是根据客户需求不断优化产品的，不是建完一期就照搬二期。你把报告整理好以后一式两份，一份给赵振海做方案参考，一份给吴天带去规划局，让那些领导看看天诚置业是怎么对客户负责的。</p>
本小章还未完，请点击下一页继续阅读后面精彩内容！</p>
苏娜那边的客户登记表也派上了大用场。她在开盘之后专门建了一个“未购客户档案”，把那些在一期没抢到房的意向客户全部登记在册，详细记录了每个人的联系方式、意向户型和预算范围。这个档案里已经积累了上百组客户，其中有不少是公务员和教师，他们看中的是城东新区的学区规划和交通便利。林诚让苏娜把这些客户资料整理成一份市场调研报告，作为二期项目市场定位的支撑材料。苏娜说已经在做了，她还专门给这些客户逐个打了回访电话，一方面是安抚他们没有抢到房的遗憾，另一方面是了解他们对二期的期待值。她说这些客户听说天诚置业要开发二期以后都很兴奋，有好几个客户直接说二期开盘的时候一定要提前通知他们，愿意提前交意向金。</p>
接下来的时间里，吴天跑了好几趟城东新区管委会和规划局。他没有直接送礼拉关系，而是以天诚置业总经理的身份，带着一期的销售报表和客户反馈报告，跟规划局的几位科长座谈了好几次。他把天诚置业在一期项目上的成绩摆在桌面上——当年拿地、当年开工、当年开盘、当年售罄，交房日期定在明年六月，工程进度比计划提前，客户满意度调查结果远超行业平均水平。这些实实在在的数据比任何关系都更有说服力。规划局的领导对天诚置业的印象越来越好，主动提出如果天诚置业要拿旁边的地块做二期，规划局可以在配套规划上给予支持。吴天又通过规划局的人搭上了国土局的关系，把赵振海做的二期概念方案递了上去，附了一份关于优化土地出让条件的建议书。</p>
赵振海那边的概念方案也做得有声有色。他把一期客户的反馈意见逐条整理，在二期的方案里做了针对性优化。户型方面增加了好几种新布局，涵盖了中小户型到大平层的梯度配置，最小的一室一厅适合刚工作的年轻人，最大的空中复式带挑高客厅和观景大阳台，能满足不同客户群体的需求。园林景观在一期的基础上做了全面升级，增加了水景和休闲设施的比重，还设计了一条贯穿整个社区的慢跑道。停车位配比提到了一比一点二，每栋楼下都配了非机动车停车棚和充电桩预留接口。社区配套方面增加了社区便利店和社区诊所的位置预留，还专门辟出空间做了一个更大的儿童游乐区。整个方案既有延续性又有明显的升级，跟一期的品质标准一脉相承，又在细节上做了不少改进。</p>
林诚翻完方案以后对赵振海说这份方案拿出去，竞争对手就算想抢这块地，也得掂量掂量自己能不能做出同等水平的产品。一期的成功不是靠运气，是靠品质。二期要在品质上再上一个台阶，让那些省城来的开发商看看，衡州的本土企业也能做出有品质的好楼盘。</p>
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